Von Dalyan Yorulmaz, Gründer und Geschäftsführer der Next Level Immobilien GmbH (Baar ZG). Stand: November 2026.
Kurz gesagt: Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, bezahlt in der Schweiz Grundstückgewinnsteuer. Wie hoch sie ausfällt, hängt stark vom Kanton und von der Besitzdauer ab: Zürich rechnet mit einem progressiven Tarif von 10 bis 40 % und gewährt ab 5 Jahren Ermässigungen bis 50 %, der Aargau kennt feste Sätze von 40 % (unter 1 Jahr) bis 5 % (ab 25 Jahren), und Zug berechnet einen renditeabhängigen Satz zwischen 10 und 60 %.
Was wird überhaupt besteuert?
Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: Verkaufserlös minus Anlagekosten. Zu den Anlagekosten gehören der seinerzeitige Kaufpreis und die damaligen Erwerbskosten sowie insbesondere:
- wertvermehrende Investitionen (z.B. Anbau, Dachausbau, neue Wintergärten – nicht aber reiner Unterhalt, der bereits bei der Einkommenssteuer abgezogen wurde)
- Kosten des Verkaufs wie eine marktübliche Maklerprovision, Inserate, Notar- und Grundbuchgebühren
Belege für Investitionen sollten Sie deshalb über Jahrzehnte aufbewahren. Wie hoch eine Provision üblicherweise ist, lesen Sie im Beitrag Was kostet ein Immobilienmakler in der Schweiz?
Kanton Zürich: progressiver Tarif mit Besitzdauer-Rabatt
In Zürich ist die Grundstückgewinnsteuer eine Gemeindesteuer mit einem kantonal einheitlichen Tarif. Der Gewinn wird stufenweise besteuert:
- erste CHF 4'000: 10 %
- nächste CHF 6'000: 15 %
- nächste CHF 8'000: 20 %
- nächste CHF 12'000: 25 %
- nächste CHF 20'000: 30 %
- nächste CHF 50'000: 35 %
- Gewinnanteile über CHF 100'000: 40 %
Nach 5 vollen Besitzjahren reduziert sich die Steuer um 5 %, danach um 3 Prozentpunkte pro weiteres Jahr bis maximal 50 % nach 20 Jahren. Umgekehrt gibt es Zuschläge bei kurzer Besitzdauer: 50 % bei weniger als einem Jahr, 25 % bei weniger als zwei Jahren. Gewinne unter CHF 5'000 werden nicht besteuert. Liegt der Kauf mehr als 20 Jahre zurück, darf anstelle des Kaufpreises der Verkehrswert von vor 20 Jahren angerechnet werden.
Kanton Aargau: Satz nur nach Besitzdauer
Der Aargau verzichtet auf eine Progression nach Gewinnhöhe. Der Satz richtet sich ausschliesslich nach der Besitzdauer: bis zum vollendeten 1. Besitzjahr 40 %, danach sinkt er bis zum 11. Jahr um 2 Prozentpunkte jährlich (20 %), anschliessend um 1 Prozentpunkt pro Jahr. Ab dem vollendeten 25. Besitzjahr gilt der Minimalsatz von 5 %. Veranlagt und bezogen wird die Steuer von der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Bei überbauten Grundstücken, die vor mehr als 10 Jahren erworben wurden, können die Anlagekosten unter Umständen pauschal (je nach Besitzdauer 65–80 % des Verkaufserlöses) geltend gemacht werden – hilfreich, wenn alte Belege fehlen.
Kanton Zug: renditeabhängiger Satz
Zug wählt einen eigenen Weg: Der Steuersatz hängt von der Rendite ab, also vom Gewinn im Verhältnis zu den Anlagekosten, kombiniert mit der Besitzdauer. Das Gesetz sieht einen Satz von mindestens 10 % und höchstens 60 % vor. Der Höchstsatz trifft nur ausserordentlich hohe Gewinne nach sehr kurzer Haltedauer; bei längerem Besitz und moderater Wertsteigerung liegt der Satz deutlich tiefer. Auch in Zug wird die Steuer von den Gemeinden erhoben. Bei Altbesitz kann anstelle des Kaufpreises der Verkehrswert von vor 25 Jahren angerechnet werden. Wegen der Renditeformel lohnt sich in Zug eine individuelle Berechnung besonders.
Rechenbeispiel Zürich vs. Aargau
Angenommen, ein Einfamilienhaus wird nach 11 vollen Besitzjahren mit einem Gewinn von CHF 200'000 verkauft (vereinfachte Rechnung, ohne Einzelfallprüfung):
- Zürich: Tarifsteuer CHF 69'400, abzüglich 23 % Ermässigung = rund CHF 53'400
- Aargau: 19 % auf CHF 200'000 = CHF 38'000
Das Beispiel zeigt, wie stark Kanton und Haltedauer ins Gewicht fallen. Schon wenige Monate mehr Besitzdauer können eine neue Rabattstufe auslösen – den Verkaufszeitpunkt sollten Sie daher bewusst planen.
Steueraufschub: Wann keine Steuer anfällt
In bestimmten Fällen wird die Steuer nicht erhoben, sondern aufgeschoben – in allen Kantonen:
- Ersatzbeschaffung: Verkaufen Sie Ihr dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Haus oder Ihre Wohnung und kaufen innert angemessener Frist ein selbst bewohntes Ersatzobjekt in der Schweiz, wird die Steuer (ganz oder teilweise) aufgeschoben. Die Frist beträgt je nach Kanton meist ein bis fünf Jahre.
- Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung: Die Steuer wird erst beim späteren Verkauf fällig; dabei zählt in der Regel auch die Besitzdauer der Vorbesitzer.
- Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht oder einer Scheidung.
Was Verkäufer konkret tun sollten
- Kaufvertrag, Rechnungen für Umbauten und Belege der Verkaufskosten frühzeitig zusammenstellen
- die Steuer vor dem Verkauf schätzen lassen und in der Liquiditätsplanung berücksichtigen
- prüfen, ob eine Ersatzbeschaffung oder ein späterer Verkaufszeitpunkt sinnvoll ist
Wie der gesamte Verkauf abläuft, zeigt der Beitrag Haus verkaufen in der Schweiz: Ablauf, Kosten und Fristen. Weitere Stolpersteine finden Sie unter Die 5 häufigsten Fehler beim Hausverkauf.
Häufige Fragen
Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer – Käufer oder Verkäufer?
Steuerpflichtig ist die Verkäuferschaft. Weil der Staat für die Steuer ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück hat, wird im Kaufvertrag häufig vereinbart, dass ein Teil des Kaufpreises direkt sichergestellt oder an die Gemeinde überwiesen wird.
Kann ich die Maklerprovision abziehen?
Eine marktübliche Provision gilt in der Regel als abzugsfähige Anlagekosten und reduziert den steuerbaren Gewinn. Die genaue Praxis unterscheidet sich je nach Kanton.
Zählt die Besitzdauer meiner Eltern, wenn ich geerbt habe?
Bei einem Erbgang wird die Steuer aufgeschoben; für die Berechnung beim späteren Verkauf wird in der Regel auf den letzten steuerbegründenden Erwerb abgestellt. Lassen Sie den konkreten Fall von Ihrer Gemeinde oder Steuerberatung prüfen.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Massgebend sind die kantonalen Steuergesetze und die Praxis der zuständigen Gemeinde.
Persönliche Beratung
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