Was ist meine Immobilie wert? So funktioniert die Immobilienbewertung
Vergleichswert, hedonische Bewertung, Real- und Ertragswert: Welche Methode wann zum Einsatz kommt und was den Preis Ihrer Immobilie wirklich beeinflusst.
Der Wert einer Immobilie ist die Grundlage für jeden Verkauf, jede Erbteilung und jede Finanzierung. Doch wie kommt der Wert eigentlich zustande? In der Schweiz werden vor allem vier Methoden verwendet.
Die hedonische Bewertung
Die hedonische Methode vergleicht Ihre Immobilie statistisch mit einer grossen Zahl tatsächlich verkaufter Objekte. Merkmale wie Lage, Fläche, Baujahr, Zustand und Aussicht werden gewichtet. Sie ist schnell und objektiv und eignet sich gut für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Banken nutzen sie standardmässig für die Belehnung, und sie steckt auch hinter unserer Online-Bewertung.
Der Vergleichswert
Hier werden konkrete, kürzlich verkaufte Objekte in der Nachbarschaft herangezogen. Der Vergleichswert ist sehr aussagekräftig, wenn es genug ähnliche Verkäufe gibt.
Der Realwert (Sachwert)
Der Realwert setzt sich aus dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes zusammen, also den Erstellungskosten abzüglich Alterung. Er wird oft bei speziellen Liegenschaften oder als Plausibilitätsprüfung verwendet.
Der Ertragswert
Bei Renditeliegenschaften zählt, was die Immobilie abwirft. Die nachhaltigen Mieterträge werden mit einem marktgerechten Zinssatz kapitalisiert. Für Investoren ist der Ertragswert die wichtigste Grösse.
Was den Preis am stärksten beeinflusst
- Lage: Gemeinde, Steuerfuss, Verkehrsanbindung, Aussicht, Ruhe
- Zustand: Renovationen, Heizung, Fenster, Küche und Bäder
- Grundriss und Fläche: nutzbare Wohnfläche, Aussenflächen, Parkierung
- Marktlage: Zinsen, Angebot und Nachfrage in der Region
- Potenzial: Ausbaureserven oder Ausnutzungsreserven auf dem Grundstück
Online-Bewertung oder Fachperson?
Eine Online-Bewertung liefert in wenigen Minuten eine gute erste Indikation. Für einen Verkauf empfehlen wir zusätzlich die Besichtigung durch eine Fachperson, denn Ausbaustandard, Unterhalt und besondere Qualitäten lassen sich nur vor Ort beurteilen. Jetzt kostenlos bewerten.
Quellen
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