Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts gesagt. Der Bundesrat hat entschieden, dass der Systemwechsel ab dem Steuerjahr 2029 gilt. Was bedeutet das für Eigentümerinnen und Eigentümer?

Was sich ändert

• Kein Eigenmietwert mehr: Der fiktive Mietwert des selbst bewohnten Eigenheims muss nicht mehr als Einkommen versteuert werden – auch nicht bei selbst genutzten Zweitwohnungen.
• Kein Abzug für Unterhaltskosten: Unterhalt am selbst bewohnten Eigenheim kann nicht mehr abgezogen werden. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Abzug bestehen.
• Schuldzinsen nur noch eingeschränkt abzugsfähig: Abziehbar sind sie nur noch anteilig im Verhältnis zu vermieteten Liegenschaften.
• Ersterwerberabzug: Wer erstmals ein Eigenheim kauft, kann Schuldzinsen während einer begrenzten Zeit und bis zu einem Maximalbetrag abziehen.
• Energiespar- und Umweltschutzabzüge: Sie entfallen bei der direkten Bundessteuer; die Kantone dürfen sie befristet beibehalten.

Wer profitiert?

Vor allem Eigentümer mit tiefer Hypothek profitieren, weil der Eigenmietwert wegfällt, ihnen aber kaum Abzüge verloren gehen. Wer hoch verschuldet ist oder viel renoviert, verliert dagegen wertvolle Abzüge.

Was Sie jetzt prüfen sollten

• Renovationen planen: Unterhaltsarbeiten bis Ende 2028 können noch abgezogen werden. Ein Vorziehen kann sich steuerlich lohnen.
• Hypothek und Amortisation: Ohne Schuldzinsabzug lohnt es sich weniger, die Hypothek bewusst hoch zu halten. Prüfen Sie Ihre Strategie mit der Bank.
• Zweitwohnungen: Einige Kantone prüfen eine neue Objektsteuer auf Zweitliegenschaften.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Wie stark sich der Systemwechsel auf die Preise auswirkt, ist offen. Klar ist: Eigenheime werden für Eigentümer mit wenig Fremdkapital steuerlich attraktiver. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute wert ist, nutzen Sie unsere kostenlose Bewertung.

Hinweis: Allgemeine Information, Stand Oktober 2026. Die Umsetzung in den Kantonen kann variieren; für Ihre Situation empfehlen wir eine Steuerberatung.

Quellen

• Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 in Kraft (SRF)
• Der Eigenmietwert fällt erst 2029 (Blick)
• Factsheet Systemwechsel Wohneigentumsbesteuerung (Zürcher Kantonalbank)